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新加坡投资者正以创纪录的速度向迪拜房地产市场注入资金，然而许多人却在为时已晚时才发现，阿联酋房地产合规问题可能带来严重的财务风险。在阿联酋税收高效的结构、永久产权区域以及10年黄金签证激励政策的推动下，东南亚对阿联酋的跨境房地产投资激增。然而，滨海湾高楼和市中心顶层公寓的吸引力并不能保护投资者免受因会计设置不当而导致的合规失败。
新加坡投资者面临着独特的挑战。阿联酋采用一套监管和税务框架——国际财务报告准则（IFRS）、联邦税务局（FTA）和房地产监管局（RERA）——这与新加坡所熟悉的体系截然不同。
风险是真实存在的：将商业租赁错误归类为增值税豁免，可能导致高达未缴税款300%的罚款；未能根据IFRS 16确认土地租赁负债，可能阻碍审计准备工作；以及假设您的新加坡税务状况与阿联酋结构一致，可能导致意想不到的IRAS披露漏洞。
本指南将详细介绍新加坡投资者需要正确处理的事项——包括阿联酋会计准则、增值税和企业所得税义务、新加坡方面的报告要求，以及首次购房者容易忽视的合规陷阱。
阿联酋强制要求 International Financial Reporting Standards (IFRS) 根据2021年第32号联邦法令，所有财务报告均须遵循。年收入达到 AED 50 million 的实体可适用中小企业国际财务报告准则（IFRS for SMEs）；年收入低于300万迪拉姆的实体可采用现金制会计。新加坡投资者必须确保其阿联酋持股实体从首次交易起就符合规定。不接受追溯合规。
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四个主要机构负责管理阿联酋的房地产会计和合规事宜：
您将与四个主要机构打交道：
权责发生制会计 是符合IFRS的会计准则。与现金会计（在资金流动时记录交易）不同，权责发生制会计将租金收入与同期费用进行匹配，并在义务产生时确认。对于房地产所有权情景，这意味着：
如果您的阿联酋房产是长期土地租赁（在许多永久产权区很常见），IFRS 16 要求在您的资产负债表上确认使用权资产 (ROU) 和租赁负债。许多首次在阿联酋投资的投资者完全忽略了这一要求，将土地租赁视为表外安排。如果投资性房地产以租赁土地持有，则使用权资产被归类为投资性房地产——如果您根据IAS 40应用公允价值模型，则相同的公允价值基础必须适用于使用权资产。
阿联酋税法要求房地产交易的财务记录必须保留 15年 ——是普遍7年要求的两倍多。无论您是在阿联酋本地还是从新加坡远程管理投资，都适用此规定。请从第一天起就建立一个专门的档案系统。
阿联酋对大多数商业 房地产交易征收5%的增值税（VAT），但住宅物业的处理方式较为复杂：
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关键区别：带家具的度假屋、服务式公寓和酒店式住宿被明确排除在“住宅”定义之外，并被视为 适用5%税率的商业供应。错误分类这些物业将导致1,000-2,000迪拉姆的固定罚款，另加按比例计算的评估罚款。
一旦注册，您将提交 季度申报 如果年营业额低于1.5亿阿联酋迪拉姆，则按年计算；如果高于此金额，则按月计算。
2022年第47号联邦法令规定：
个人主要豁免2023年第49号内阁决议规定，以个人身份赚取房地产投资收入的自然人可免征企业所得税。只要您不通过商业许可证运营，此豁免没有收入上限。
新加坡个人以个人名义持有阿联酋房产，将 无需缴纳阿联酋所得税。但是，如果您通过阿联酋有限责任公司、自由区公司或离岸实体构建持股，则超过37.5万阿联酋迪拉姆门槛的收入需缴纳企业所得税。
符合条件的自由区实体缴纳 0% 针对符合条件的收入。条件包括：
一些新加坡投资者通过自由区构建持股以享受此0%税率。实质性要求不容协商：联邦税务局（FTA）会审计 自由区实体 需具备真实的运营存在，否则将被重新归类为适用9%的税率，并进行追溯评估。
运营费用可减少应税收入，包括：
在FTA审查期间，审计师通常会要求提供5年的支持性文件——发票、合同、银行记录和折旧表。从一开始就保持符合IFRS的账簿可以避免日后昂贵的重建工作。
新加坡实行属地税制。在新加坡收到的海外收入通常 个人无需纳税。汇入新加坡银行账户的阿联酋租金收入通常可免征新加坡税。
存在一个例外：如果IRAS（新加坡国内税务局）根据交易频率、持有期限和动机认定您从事“物业交易”，则所得收益可能需作为收入纳税。新加坡对被视为资本性质的物业销售不征收资本利得税。
外国收入在汇入新加坡并收到时需纳税。根据第13(8)条规定，要获得免税，需满足以下条件：
阿联酋9%的企业税率 低于15%的门槛，这意味着S13(8)自动豁免可能不适用。双重征税减免或单边税收抵免仍可减少负债。即便如此，公司结构仍存在双重征税风险，而个人所有权则完全避免了这种风险。
这种风险使得阿联酋-新加坡双重征税协定对企业投资者尤为重要。
一项全面的双重征税协定已生效，自1996年8月30日起实施。根据该协定，预扣税率如下： [SEG SEGMENT 10] 股息：0%
0%预扣税 对支付给外国投资者的股息、利息和特许权使用费征收0%的预扣税，这使得利润汇回新加坡变得简单直接。 货币与外汇会计
如果列报货币是新元（用于合并到新加坡母公司），则采用期末汇率法：
资产和负债
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跨期外汇处理不一致可能导致合并报表数据不匹配，并引发双方的合规性问询。
您的阿联酋房地产实体必须编制：
收入超过5000万阿联酋迪拉姆的实体必须编制 经审计的财务报表 由阿联酋注册审计师进行审计。将此工作外包给像 VJM Global 这样在阿联酋拥有专业知识的公司，可以确保记录随时可供审计，而无需您亲自前往迪拜。
如果您从事开发或期房销售，2007 年第 8 号法律规定：
将项目资金与普通账户混用违反RERA规定，可能导致项目暂停或开发商注册被吊销。
收入确认时点规则因物业类型而异：
不正确的收入确认时点是 常见的审计预警信号。
每种结构都有不同的合规义务——您的物业的会计处理方式在很大程度上取决于由哪个实体（如果有）持有。
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为资本增值或租金收入而持有的投资性房地产根据 国际会计准则第40号，允许采用以下任一方法：
即使在成本模式下，也必须披露公允价值。
您选择的所有权结构也可能与居留权相关。购买价值200万迪拉姆或以上阿联酋房地产的新加坡投资者有资格获得10年期黄金签证。这会影响您在阿联酋的税务居民身份，进而可能导致您在新加坡的税务居民分类和IRAS申报义务发生变化。跨境税务顾问可以评估阿联酋-新加坡双重征税协定（DTA）如何适用于您的情况，以及在您最终确定投资之前是否需要进行任何额外披露。
将商业租赁视为免征增值税，或未能对符合应税条件的短期住宅租赁收取增值税，是 主要的合规风险。FTA对增值税分类错误的罚款规定包括：
新加坡投资者若以个人名义持有阿联酋房产，并将个人开支与房产开支混淆，会损害会计的完整性。请保持一个 专用的阿联酋商业银行账户 用于所有与房产相关的交易。
这第三个错误常常会加剧前两个错误。许多投资者会延迟建立 规范的簿记 直到面临审计或申报截止日期。 必须从首次交易之日起维护符合IFRS标准的账簿，而不是追溯性地编制。延迟或不准确的申报会招致FTA的罚款，且罚款会迅速累积。
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阿联酋要求财务报告采用国际财务报告准则（IFRS），对于收入不超过5000万迪拉姆的实体，可采用中小企业国际财务报告准则（IFRS for SMEs）。所有房地产公司——包括外国投资者持有的公司——都必须遵循此框架。
阿联酋要求采用IFRS下的权责发生制会计。这包括租赁收入和期房销售的收入确认（采用完工百分比法）、IFRS 16下的租赁会计，以及IAS 40下的投资性房地产会计——可以是成本模型或公允价值模型。
新加坡的属地税制通常不对个人的境外收入征税，而阿联酋目前不对支付给外国投资者的收入征收预扣税。尽管如此，您的具体情况可能因实体类型和汇款结构而异——在假定无需承担任何责任之前，请务必咨询跨境税务顾问。
如果阿联酋 应税供应 每年超过375,000迪拉姆，则强制注册增值税。商业地产租赁和销售需缴纳5%的增值税。某些住宅交易可享受零税率或豁免，因此在假定无需承担增值税义务之前，请仔细审查您的投资组合构成。
阿联酋于2023年6月起实施9%的企业所得税，适用于应税收入超过375,000迪拉姆的法人实体。通过在阿联酋注册的实体持有阿联酋房产的新加坡投资者应评估其企业所得税风险——某些符合条件的自由区结构可能享受0%的税率，但需满足特定条件。
