Venta de bienes inmuebles por no residentes | ¿Cómo interviene el impuesto sobre la renta?

Whenever a person moves out of India on a permanent basis he usually sells out all of his assets situated in India including his immovable property. Our general discussion is around the applicability of the Foreign Exchange Management Act (FEMA) on this transaction since a Non-resident Indian is involved in transactions and remittance money is repatriated outside India. But what about the applicability of Income tax provisions on these transactions.

In this article, we have made a detailed discussion about how does Income Tax Act, of 1961 applies the sale of immovable property by a Non-resident.

1. What is the meaning of Non-resident under the Income Tax Act

• A non-resident is defined differently under different Acts such as FEMA, the Income Tax act, etc.
• As per the Income Tax Act, a person is considered a resident if he satisfies either of the following condition:
  • He has been in India for a period of 182 days or more during the previous Financial year; or
  • He has been in India for a period of 60 days or more during the preceding Financial year and he has been in India for 365 days or more during the 4 years immediately preceding the Financial year.

• However, condition II does not apply in the following cases:

• Citizen of India or People of Indian Origin (PIO) who stays outside India but comes to India on a visit during the previous year.
• Citizen of India who leaves India during a previous year for the purpose of employment outside India
• A citizen of India is a member of the crew on an Indian Ship.

• To read more about How to determine residential status under Income Tax Act, click here.
• Therefore, if a person becomes non-resident under the Income-tax Act, then only related provisions of taxability of NRI shall arise.

2. Under which head does the sale of Immovable Property be taxed

• As per Section 2(14)(a) of the Income Tax Act, “capital asset” means property of any kind held by an assessee, whether or not connected with his business or profession.
• However, it does not include any stock-in-trade, consumables stores, or raw materials held for the purpose of his business or profession.
• Accordingly, immovable property held by Non-resident in India is a Capital Asset u/s 2(14)(a) of the Income Tax Act.
• Therefore, income/loss arising from the sale of the same is chargeable to income tax under head Capital gains.
• Further, Capital gain will be taxed as:
  • long term capital gain: When the period of holding of immovable property is 24 months or more; or
  • Short-Term Capital Gain: When the period of holding of immovable property is less than 24 months

3. How is capital gain computed

• Capital gain on the sale of immovable property by Non-resident Indians is calculated in the same manner as residents.
• Following is the formula for the computation of capital gains:

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• Nota:

1. Sales Proceed is the full value of consideration. 
2. The cost of Acquisition is the purchase price of the asset and the cost of construction or improvement if any. 
3. However, if the property is acquired by will/inheritance/gift or any other manner without consideration then the Cost of acquisition will be:
   1. Cost of the previous owner at his date of acquisition; or 
   2. The fair market value of the property as of 01.04.2001, 

Whichever is later.

4. For the purpose of indexation, FY 2001-2002 is taken as the base year.

4. Is a non-resident entitled to claim exemption from capital gain like residents

• A resident is entitled to claim various exemptions from capital gain by making further investments in capital gains or making investments in another immovable property.
• Just like residents, Non-residents are also entitled to claim exemption from capital gains in the following manner:

1. Exemption on sale of residential property by making an Investment in another residential Property:
   • As per Section 54 of the Income Tax Act, an Individual/HUF is entitled to claim exemption from capital gain if such capital gain is arising from the sale of a residential house and sales proceeds are further invested into the purchase of another residential house.
   • Capital gain should be long-term capital gain.
   • Non-resident Individuals are entitled to the same exemption u/s 54.
   • However, the Individual/HUF is entitled to exemption only if the individual/HUF holds one residential house.
   • New residential property must be:
     • Acquired 1 year before the date of sale of property; or 
     • Acquired within 2 years from the date of sale of property; or
     • Construction within 3 years from the date of sale of property
   • Exemption shall be available of lower of the following amounts:
     • Capital gain arising from the sale of residential property; or
     • Cost of acquisition of new residential property
   • With effect from AY 2020-21, where the amount of capital gain does not exceed INR 2 Crore, then the assessee may purchase or construct 2 residential house properties in India. However, this option can be availed once in a lifetime.

2. Exemption on sale of long-term capital assets, other than residential property
   • As per Section 54F of the Income Tax Act, an Individual/HUF is entitled to claim exemption from Long term capital assets arising from the sale of a long-term capital asset other than the residential property where sales consideration is invested into the purchase of the residential property.
   • New residential property must be:
     • Acquired 1 year before the date of sale of property; or 
     • Acquired within 2 years from the date of sale of property; or
     • Construction within 3 years from the date of sale of property
   • For the purpose of availing exemption, taxpayers must not own more than one residential house property on the date of transfer.
   • The exemption shall be computed in the following formule: 

(Capital Gains*Amount Invested in purchase)/Net Sales consideration

3. Newly acquired residential house property u/s 54 or 54F must be held for 3 years 
   • U/s 54 and 54F, the assessee is required to hold newly acquired residential house property for a minimum period of 3 years.
   • However, if such property is sold within 3 years from the date of acquisition then the exemption availed earlier shall be withdrawn effectively.
   • On the sale of residential property, if no capital gain was charged earlier, the cost of acquisition of a newly acquired residential house shall get reduced by the amount of exemption claimed.
   • If the cost of acquisition of a new asset was less than capital gain then the cost of acquisition of a new asset shall be taken as NIL.

4. Esquema de cuenta de ganancias de capital de 1988:
   • La Ley del Impuesto sobre la Renta ha establecido un límite de tiempo para adquirir o construir nuevas propiedades residenciales.
   • Sin embargo, ¿qué sucede si, hasta la fecha de presentación de la declaración de la renta, no se ha adquirido ni construido la nueva propiedad residencial? ¿Tendrá el contribuyente derecho a reclamar la exención en ese caso?
   • En tal caso, el contribuyente debe mantener el importe no utilizado en el Esquema de cuenta de ganancias de capital gestionado por bancos programados en la India y, posteriormente, podrá retirar fondos de esta cuenta y utilizarlos para un fin específico.
   • El saldo no utilizado en el esquema de cuenta de ganancias de capital tributará en el año en que expire el plazo de 3 años.

5. Exención por inversión en bonos específicos:
   • Según la Sección 54EC de la Ley del Impuesto sobre la Renta, existe una exención disponible en la venta de activos de capital a largo plazo, como terrenos o edificios, si se realiza una inversión adicional en bonos específicos dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de venta.
   • La exención se concederá hasta un máximo de 5 millones de INR.
   • Los bonos específicos son aquellos emitidos por la Autoridad Nacional de Carreteras de la India (NHAI) o los bonos de electrificación rural. Estos bonos deben mantenerse durante 5 años.

6. Exención por adquisición forzosa de terrenos o edificios
   • Cualquier ganancia de capital derivada de la adquisición forzosa de un terreno o edificio estará total o parcialmente exenta si el contribuyente compra otro terreno o edificio o construye cualquier otro edificio.
   • El terreno o edificio adquirido de forma forzosa debe haber sido utilizado por el contribuyente para una empresa industrial durante al menos 2 años a partir de la fecha de adquisición.
   • El nuevo activo debe adquirirse en un plazo de 3 años a partir de la fecha de transferencia.
   • Si la compensación no se recibe en la fecha de la transferencia, el plazo de 3 años para la adquisición de un nuevo activo se calculará a partir de la fecha de recepción de la compensación por parte del gobierno.
   • La exención se proporcionará por el menor de los siguientes importes:
     • El importe de la ganancia de capital; o
     • El coste de adquisición del nuevo activo.
   • El contribuyente debe mantener los nuevos activos durante un periodo mínimo de 3 años a partir de la fecha de su compra o construcción. Si un activo se vende antes de un periodo de 3 años, el coste de adquisición del nuevo activo se reducirá en el importe de la exención reclamada.

5. ¿Qué puntos deben tenerse en cuenta para la fiscalidad de los no residentes (NRI) en la venta de bienes inmuebles?

a. Inexistencia de tramos impositivos

• Incluso si los ingresos de un no residente consisten únicamente en ganancias de capital a largo plazo por la venta de bienes inmuebles, el no residente no tendrá derecho al beneficio de los tramos impositivos.
• A diferencia de los residentes, la totalidad de la ganancia de capital tributará al 20%.

1. Impuesto retenido en la fuente (TDS):

• En caso de venta de bienes inmuebles a residentes, el comprador debe retener el TDS según la sección 194-IA. El TDS se retendrá al 1% solo cuando la contraprestación de la venta supere los 5 millones de INR.
• Además, el comprador debe presentar una declaración de TDS. Sin embargo, las declaraciones de TDS pueden presentarse con el PAN y no es necesario obtener un TAN.
• En caso de venta de bienes inmuebles a un no residente, el TDS debe retenerse según la sección 195 sobre el importe total, independientemente del importe de la contraprestación de la venta.
• Además, el comprador debe solicitar un TAN para presentar una declaración de TDS.

b. Acuerdo para evitar la doble imposición (DTAA)

• Según la Sección 90 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, el tipo impositivo sobre la renta imponible de los no residentes será cualquiera de los siguientes tipos, el que sea más beneficioso para el contribuyente:
  • Tipos según la Ley del Impuesto sobre la Renta.
  • Tipo según el DTAA de la India con el país del que el no residente es residente.

• Por lo tanto, si el tipo impositivo indicado en el DTAA es inferior al 20%, el TDS se retendrá a ese tipo.
• Sin embargo, para poder beneficiarse de un tipo de TDS más bajo según el DTAA, el no residente debe presentar un Certificado de Residencia Fiscal al pagador.

c. Retención reducida de TDS

• El pagador tiene la opción de retener el TDS solo sobre el importe de la ganancia de capital en lugar de sobre la totalidad de la contraprestación de la venta.
• Sin embargo, para acogerse a esta opción, el pagador/transferente/beneficiario debe presentar una solicitud ante el funcionario de impuestos sobre la renta jurisdiccional para determinar el importe de las ganancias de capital sobre el que se debe retener el impuesto.
• Si el pagador presenta una solicitud, esta deberá realizarse según la sección 195(2) de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Sin embargo, en el caso del beneficiario, la solicitud deberá presentarse según la sección 197 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
• En ambos casos, la solicitud debe realizarse en línea a través del portal TDS-TRACES.
• La solicitud debe presentarse acompañada de documentos como el contrato de compraventa, el documento de compra, el valor del impuesto de timbre, el cálculo de las ganancias de capital, etc.
• El certificado proporcionado por el funcionario jurisdiccional se entregará en línea y será válido durante el periodo mencionado en el mismo.
• El importe determinado por el funcionario evaluador (AO) será la cantidad sobre la que se deberá retener el impuesto.
• Sin embargo, si el pagador o el beneficiario no presentan dicha solicitud, el impuesto se retendrá sobre la totalidad de la contraprestación de la venta.

d. Alivio fiscal no utilizado/cualquier otro alivio:

• La ganancia de capital a largo plazo de una sola propiedad solo puede invertirse en una propiedad.
• Un individuo no residente/HUF no puede ajustar la ganancia de capital a largo plazo (LTCG) frente al límite de exención básico. Por lo tanto, incluso si un no residente solo tiene ganancias de capital a largo plazo y sus otros ingresos imponibles son nulos, el impuesto sobre la LTCG debe pagarse al tipo correspondiente según la clase de activo.

6. ¿Está obligado el no residente a presentar su declaración de la renta?

• Si los ingresos totales del no residente, incluidas las ganancias de capital, son imponibles, está obligado a presentar su declaración de la renta.
• La declaración también puede presentarse si, al considerar los ingresos de todas las fuentes y las inversiones, el TDS retenido es superior a la obligación tributaria y tiene derecho a una devolución.
• Si un no residente tiene una pérdida de capital, debe presentar su declaración de la renta (ITR) antes de la fecha límite para poder trasladar sus pérdidas a los siguientes años fiscales.
• A partir del año fiscal 2020-21, se ha realizado una enmienda importante en la Ley del Impuesto sobre la Renta: si los ingresos de cualquier persona antes de aplicar las exenciones según las secciones 54, 54B, 54D, 54EC, 54G, 54GA y 54GB superan el límite establecido, el contribuyente está obligado a presentar su declaración de la renta.

7. ¿Cuáles son los requisitos de información según la Ley del Impuesto sobre la Renta en caso de remesas?

• Cuando el pagador envía fondos al vendedor fuera de la India por la venta de un bien inmueble, según la Regla 37 BB de las Reglas del Impuesto sobre la Renta, el remitente debe proporcionar información al banco distribuidor autorizado en el Formulario 15CA.
• El Formulario 15CA debe presentarse en línea en el portal del Impuesto sobre la Renta y, posteriormente, se debe presentar una copia impresa del mismo ante el banco distribuidor autorizado.
• El remitente debe proporcionar los siguientes documentos:

1. Parte A del Formulario 15CA: Si el importe del pago o el importe total de los pagos, según sea el caso, durante el año fiscal no supera los 500.000 INR.
2. Parte B del Formulario 15CA: Tras obtener un certificado de retención reducida según la sección 197 del funcionario evaluador, o un certificado de retención nula según la sección 195(3) obtenido por un no residente, o un certificado de retención según la sección 195(2) del funcionario evaluador con jurisdicción sobre asuntos de TDS.
3. Parte C del Formulario 15CA: Tras obtener un certificado de un contador público colegiado en el Formulario 15CB. En esta alternativa, el contribuyente, en lugar de acudir al departamento de Impuestos sobre la Renta, puede obtener un certificado de un contador público colegiado sobre la tributación o no, y el tipo al que tributará la ganancia.
4. Parte D del Formulario 15CA: Si la suma no está sujeta al Impuesto sobre la Renta.

• Además, no es necesario proporcionar información si la transferencia se realiza bajo el Esquema de Remesas Liberalizadas (LRS), para el cual no se requiere aprobación del RBI. Se pueden realizar remesas de hasta 250.000 USD para diversos fines específicos.
• Existen algunos países y organizaciones a los que no se puede transferir dinero. Por lo general, se trata de países considerados "no cooperantes" por las autoridades indias u organizaciones que podrían tener vínculos con el terrorismo.