Todo lo que necesita saber sobre la retención de impuestos (TDS) en alquileres por parte de personas físicas/HUF | Sección 194IB de la Ley del Impuesto sobre la Renta

Actualmente, los empleados están recibiendo numerosas notificaciones del departamento de impuestos sobre la renta debido a que han declarado pagos de alquiler superiores a 600.000 INR al solicitar la deducción por alquiler de vivienda (HRA). Sin embargo, no han retenido el TDS sobre dicho alquiler conforme a la sección 194-IB de la Ley del Impuesto sobre la Renta.

La sección 194-IB exige la retención del TDS sobre el alquiler pagado por propiedades residenciales por parte de personas físicas o familias hindúes indivisas (HUF) cuando el importe supere los 600.000 INR. No obstante, en la práctica, la mayoría de las personas no cumplen con las disposiciones de esta sección. El Departamento ha identificado a los contribuyentes que pagan alquileres superiores a 600.000 INR anuales pero que han omitido la retención del TDS.

Este artículo analiza las disposiciones clave de la sección 194-IB y las consecuencias del incumplimiento:

1. ¿Quién está obligado a retener el TDS bajo la sección 194-IB?

• Según la sección 194-IB, toda persona física o HUF que pague un alquiler a un residente superior a 50.000 INR al mes o fracción de mes deberá retener un TDS del 2%.
• Las disposiciones de la sección 194-IB no se aplican a personas físicas o HUF cuyo volumen de negocios bruto supere los 10 millones de INR en actividades comerciales o los 5 millones de INR en actividades profesionales durante el ejercicio financiero anterior.(ya que están obligados a retener el TDS bajo la sección 194-I).
• Por alquiler se entiende cualquier pago realizado en virtud de un contrato de arrendamiento, subarrendamiento, tenencia o cualquier otro acuerdo o disposición para el uso de terrenos, edificios o ambos.

2. Límite umbral para la retención del TDS

• El TDS debe retenerse cuando el alquiler pagado por el mes o fracción de mes supere los 50.000 INR.
• A veces, podemos confundir el límite umbral para la retención del TDS con 600.000 INR anuales. Sin embargo, el límite es de 50.000 INR por mes o fracción de mes.
• Ejemplo:

1. Ejemplo: 1

• Alquiler pagado (abril a junio): 40.000 INR al mes
• Alquiler pagado (julio a marzo): 55.000 INR al mes
• Alquiler anual: 615.000 INR (40.000*3 + 55.000*9)
• TDS a retener: de julio a marzo
• Importe del TDS a retener (asumiendo una tasa del 5%): 24.750 INR

Incluso si el alquiler anual supera los 600.000 INR, no es necesario retener el TDS sobre el pago total del alquiler del año.

2. Ejemplo 2

• Alquiler pagado (abril a noviembre): 40.000 INR al mes
• Alquiler pagado (diciembre a marzo): 55.000 INR al mes
• Alquiler anual: 540.000 INR (40.000*8 + 55.000*4)
• TDS a retener: de diciembre a marzo
• Importe del TDS a retener (asumiendo una tasa del 5%): 11.000 INR
• Incluso si el alquiler anual es inferior a 600.000 INR, el TDS debe retenerse durante los meses en los que el pago del alquiler supere los 50.000 INR mensuales.

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3. Tasa a la que se debe retener el TDS

• El TDS debía retenerse a una tasa del 5%.
• A partir del 1 de octubre de 2024, la tasa de TDS bajo la sección 194-IB se ha reducido al 2%.

4. ¿Cuál es la fecha límite para la retención del TDS?

• Según la sección 194-IB, el TDS se retiene en el momento del abono del alquiler correspondiente al último mes del ejercicio anterior o al último mes de tenencia, si la propiedad se desocupa durante el año.
• Ejemplo:

1. Alquiler: 60.000 INR al mes;

Periodo de ocupación de la propiedad: abril a marzo

Fecha límite de retención del TDS: En el momento del abono del alquiler correspondiente al mes de marzo.

2. Alquiler: 60.000 INR al mes;

Periodo de ocupación de la propiedad: de abril a diciembre

Fecha límite para la deducción del TDS: En el momento del abono del alquiler correspondiente al mes de diciembre.

5. ¿Cuál es la fecha límite para depositar el TDS?

• El pago del TDSse realiza a través del Formulario 26QC, que es un comprobante y declaración para el TDS deducido según la Sección 194-IB.
• El Formulario 26QC debe presentarse en un plazo de 30 días a partir del final del mes en que se dedujo el TDS.
• Ejemplo:

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6. ¿Necesita un inquilino solicitar un TAN para la deducción del TDS?

• Según la Sección 194-IB(3), las disposiciones de la sección 203A (Número de cuenta de deducción y recaudación de impuestos) no se aplicarán a una persona obligada a deducir el TDS según la Sección 194-IB.
• En consecuencia, el inquilino no necesita solicitar un TAN para la deducción del TDS según la Sección 194-IB.
• El comprobante y declaración del TDS se presenta a través del Formulario 26QC, en el cual no es necesario proporcionar el TAN.

7. ¿Qué consecuencias tiene que el propietario no facilite el PAN?

• En general, según la Sección 206AA, si el beneficiario de la deducción no facilita su PAN al agente de retención, el TDS se deducirá a un tipo del 20 %.
• Del mismo modo, si el propietario no facilita su PAN al inquilino, el TDS se deducirá a un tipo del 20 %.
• Sin embargo, el importe del TDS no superará el importe del alquiler a pagar por el último mes.

8. ¿Ha recibido una notificación por no deducir el TDS según la Sección 194-IB?

• Los empleados reciben numerosas notificaciones del departamento de impuestos sobre la renta debido a la declaración del alquiler pagado al solicitar la deducción del HRA en la declaración de la renta.
• Según la ITR presentada, el alquiler anual pagado ha superado los 600.000 INR, pero no han deducido el TDS.
• Estas notificaciones pueden resolverse mediante:
  • la presentación de una respuesta detallada, si la deducción del TDS no es aplicable; o
  • la revisión de la declaración de la renta

• Puede leer aquí el posible curso de acción para gestionar eficazmente dicha notificación.

9. Preguntas frecuentes

9.1 ¿Cuáles son las consecuencias de no deducir el TDS según la Sección 194-IB?

• Si el inquilino no deduce el TDS, se cobrarán intereses a un tipo del 1 % mensual o fracción de mes durante el cual continúe dicho incumplimiento;

• Si el inquilino realiza la deducción pero no deposita dicho importe, se cobrarán intereses a un tipo del 1,5 % mensual o fracción de mes durante el cual continúe dicho incumplimiento.

9.2 ¿Cuáles son las consecuencias de no presentar la declaración del TDS?

Si una persona no presenta la declaración del TDS dentro del plazo prescrito, estará sujeta al pago de una tasa según la sección 234E a razón de 200 rupias por día durante el cual continúe dicho incumplimiento. Sin embargo, dicha tasa no superará el importe del TDS. Además, también puede estar sujeta al pago de una sanción según la sección 271H y la sección 272A.

9.3 ¿Qué disposiciones del TDS son aplicables si el propietario no es residente?

• En tal caso, el TDS se deducirá según la sección 195 en lugar de la Sección 194-IB.
• El TDS se deducirá a un tipo del 30 % más el impuesto y el recargo aplicables.
• Además, no existe un límite umbral aplicable para la deducción del TDS, es decir, el TDS se deducirá incluso si el alquiler mensual es inferior a 50.000 INR.