Impuesto sobre la renta / Ganancias de capital por la venta de bienes heredados

Inheritance of property is a very common scenario and these properties are sold subsequently as well. In India, the sale of inherited property can have potential tax implications, particularly regarding capital gains. Capital gains tax is levied on the profit earned from the sale of an asset, including inherited property.

Many questions may come to a person's mind with respect to inherited property such as whether any income tax is payable at the time where inherited property is received by a legal heir and what are the tax implications when such property is further sold by heirs.

This article aims to provide a detailed guide on capital gains tax on the sale of inherited property in India.

1. Income tax at the time of Transfer of Inherited Property to Legal heir

a. Income from Other Sources

• As per Section 56(x)(2) of Income Tax Act, 1961, if any person receives any immovable property:
  • Without consideration having stamp duty value exceeding INR 50,000; or
  • For a consideration which is less than stamp duty value of the property and difference between stamp duty value and consideration is more than higher of the following amounts:
    • INR 50,000; or
    • 10% of consideration

Then stamp duty value of such property shall be immovable property shall be taxable as “Income from other sources”

• However as per proviso to Section 56(x)(2), this clause shall not apply to immovable property received under a will or by way of inheritance.

b. Income from Capital Gain

• Section 47 of Income Tax Act, 1961 specifies transactions which are not considered as transfer and therefore, not liable to capital gain tax.
• As per Section 47(iii), any transfer of capital asset under a will or gift or irrevocable trust is not considered as transfer.

Therefore, transfer of immovable property through will or inheritance is not liable to income tax.

2. Income Tax on transfer of inherited property by Legal Heir

a. Income Tax from Capital Gain

• Transfer of capital assets by legal heir for consideration is not covered under any exemption or exclusions. Therefore, the same is liable to Capital Gain under section 45 of Income Tax Act. 

• Further, there are various factors that will be determined for computation of capital gains such as holding period, cost of acquisition etc.

b. Computation of Holding Period

• For computation of period of holding of any capital asset which become the property of the assessee due to will, succession  or inheritance, period for which asset was held by pervious owner shall also be included.
• E.g.
  • Date of Acquisition of Immovable Property by Father: 04/01/2001
  • Date of Transfer to Son through will: 04/01/2022
  • Date of Transfer by son for consideration: 04/01/2023
  • Period of holding shall be 22 Years.
  • Accordingly, capital gain arising from transfer of such capital asset shall be taxable as long term capital gain.

c. Cost of Acquisition

• As per Section 55(2) of Income Tax Act, 1961, “Cost of Acquistion” is the amount of purchase price of capital asset. However, in case of asset inherited through will, succession or inheritance, cost of acquisition shall be the amount of purchase price for previous owner.
• So, in above mentioned example, cost of acquisition shall be the price paid by father for acquisition of such property.

• Property bought prior to 01.04.2001
• Where property is acquired before 01.04.2001, cost of acquisition shall be any of the following value at the option of the assessee:
  • the fare market value of the property as on 01.04.2001; or
  • Original cost of acquisition

• Por lo general, el valor de mercado justo de la propiedad se considera el valor de referencia (circle rate) vigente al 01.04.2001, ya que es un dato fácilmente disponible.
• Sin embargo, si los valores de referencia no están disponibles, el contribuyente puede obtener el valor de mercado justo de la propiedad mediante un certificado emitido por cualquier tasador registrado. No obstante, el costo de adquisición no puede exceder el valor del impuesto de timbre de la propiedad al 01.04.2001.

d. Costo de adquisición indexado

• El costo de adquisición indexado actualiza el valor de la propiedad al día de hoy considerando el índice de inflación notificado por el gobierno. El costo de adquisición indexado se determina mediante la siguiente fórmula:

Costo de adquisición * CII del año en que se transfiere la propiedad / CII del año en que el contribuyente adquirió el activo de capital por primera vez

• Si el activo se adquirió antes del 01.04.2001, se considerará el CII del año 2001 en lugar del CII del año en que el contribuyente adquirió el activo por primera vez.

• De acuerdo con la sección 48 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, para el cálculo del costo de adquisición indexado se debe considerar el CII del año en que el contribuyente tuvo el activo de capital por primera vez. En el caso de propiedades heredadas, el año en que el contribuyente tiene el activo por primera vez es el año de la herencia, no el año en que el propietario anterior adquirió el activo.

• Por lo tanto, siempre ha existido litigio sobre si, para el cálculo del costo de adquisición indexado de una propiedad heredada, se debe considerar el CII del año de la herencia o el año en que el propietario anterior adquirió el activo. Sin embargo, este asunto ha sido resuelto razonablemente por diversos tribunales y cortes superiores, estableciendo que se debe considerar el CII del año en que el propietario anterior adquirió el activo. Por consiguiente, si el activo fue adquirido por el propietario anterior antes del 01.04.2001, se considerará el CII de 2001.

• Ej.:
  • Valor de mercado justo al 01.04.2001: 500.000 INR
  • Valor de mercado justo en el año de la herencia: 1.000.000 INR (2019)
  • Precio de venta: 2.000.000 INR (2020)
  • CII de 2001-22: 100
  • CII de 2020-21: 301
  • Costo de adquisición indexado (500.000 * 301/100): 1.505.000.

e. Costo de mejora

• El costo de mejora representa cualquier gasto de naturaleza capital incurrido al realizar adiciones o alteraciones en los activos de capital.
• De acuerdo con la sección 55(1)(b) de la Ley del Impuesto sobre la Renta, también se considerará el costo de mejora incurrido por el propietario anterior.
• Solo se considerarán los gastos incurridos por el propietario anterior o por el contribuyente a partir del 01.04.2001.

f. Propiedad heredada por más de una persona

• Cuando una propiedad es heredada por más de una persona, la ganancia de capital se calculará para todos los herederos legales en proporción a su participación en la propiedad.

g. Cálculo de la ganancia de capital

• La ganancia de capital se calcula deduciendo los siguientes gastos del precio de venta:
  • Costo de adquisición / Costo de adquisición indexado
  • Costo de mejora / Costo de mejora indexado
  • Gastos de venta

• En el ejemplo mencionado anteriormente, la ganancia de capital sería:

h. Retención de impuestos (TDS) sobre la venta de bienes inmuebles

• De acuerdo con la sección 194-IA, cualquier persona que compre un bien inmueble a un residente debe retener el 1% del precio de venta pagadero al vendedor, siempre que la contraprestación por la transferencia del inmueble sea de 5.000.000 INR o más.
• El contribuyente tiene derecho a beneficiarse de dicha retención al calcular el impuesto sobre la ganancia de capital a pagar.
• Si el impuesto retenido es mayor que el impuesto sobre la renta a pagar por la ganancia de capital, el contribuyente tiene derecho a solicitar la devolución del excedente.
• Lea más sobre la retención de impuestos (TDS) en la venta de bienes inmuebles.

h. Venta de propiedad por parte de un indio no residente (NRI)

• La venta de propiedades por parte de indios no residentes está sujeta a las mismas disposiciones mencionadas anteriormente.
• Sin embargo, en el caso de los NRI, se debe aplicar una retención de impuestos (TDS) del 20,8%.
• Lea más sobre la ganancia de capital en la venta de bienes inmuebles por parte de un NRI