Retención de impuestos (TDS) en la compraventa de bienes inmuebles

The real estate sector has grown 3-4 times in the last few years and lacs of transactions of sale and purchase of the immovable property are happening on a day-to-day basis. Immovable property is a most restored method of parking black money or illegal funds. Therefore, the government is making efforts to capture major transactions of sales/purchase of the immovable property.

Therefore, the government implemented TDS provisions on the sale/purchase transaction of immovable properties through Section 194-IA to the Income Tax Act, of 1961. 

Provisions of TDS on immovable property are discussed in detail in below article:

1. Applicability of Section 194-IA

• Section 194-IA provides that any person who is purchasing any immovable property from a resident is required to deduct TDS @ 1% of sales consideration payable to the seller.
• However, If the seller is non-resident or NRI then TDS is to be deducted under section 195 on the basis of capital gains and not under this section.
• For the purpose of deduction of TDS, “Consideration for transfer of any immovable property” shall include all charges of the nature of club membership fee, car parking fee, electricity or water facility fee, maintenance fee, advance fee, or any other charges of similar nature, which are incidental to the transfer of the immovable property.
• For the purpose of this section, "Immovable property" means any land (other than agricultural land) or any building or part of a building.

2. Transactions not covered under Section 194-IA

• Threshold Limited: No TDS is required to be deducted when considering for transfer of immovable property and the Stamp duty value of the property, both, are less than INR 50 Lacs.

• Agricultural Land: 
  • Provisions of Section 194-IA are not applicable on the sale/purchase of agricultural land.
  • Agricultural land means agricultural lands in India, not being land situated in any area referred to in section 2(14)(iii)(a)/(b).
  • A land shall not be treated as Agriculture Land, if:
    • It is situated within the jurisdiction of the Municipality or Cantonment Board which has a population of not less than 10,000; or
    • It is situated in any area within below given distance measured aerially:

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• Seller is NRI: In the case where the seller is an NRI, TDS is deductible u/s 195 on the basis of capital gains and no TDS is deductible u/s 194IA.

3. What conditions are to be satisfied for the applicability of Section 194-IA

For applicability of section 194-IA following conditions need to be satisfied:

1. The payer must be any person being a transferee who is responsible for paying to the resident transferor consideration for the transfer of any immovable property.
2. The payee must be a resident transferor of immovable property.
3. The payment is made for the purchase of any immovable property (other than agricultural land).
4. The quantum of payment, or stamp duty value of the property, must be Rs. 50 lakhs or more.

4. When TDS is required to be deducted

TDS shall be deducted at the earliest of the following dates:

1. Date of credit of consideration amount to the account of the transferor in books of accounts; or
2. Date of payment of consideration in cash or by the issuance of cheque or draft or any other mode.

5. Effect of non-submission of PAN on the rate of Tax

• Every person whose receipts are subject to deduction of tax at source (i.e., the transferor) shall furnish his PAN to the deductor or transferee.
• If such a person does not furnish PAN to the deductor, the deductor will deduct TDS at higher of the following rates:

1. the rate prescribed in the Act;
2. at the rate in force, i.e., the rate mentioned in the Finance Act; or
3. at the rate of 20 %.

• Where the PAN provided by the transferor is invalid or does not belong to the transferor, it shall be deemed that the transferor has not furnished his PAN to the transferee and the above provisions shall apply accordingly.

6. What is the due date of depositing TDS and filing TDS return

• El TDS retenido según la sección 194-IA deberá pagarse al gobierno dentro de los 30 días siguientes al final del mes en que se realizó la retención.
• El TDS depositado deberá ir acompañado de un comprobante de pago (challan-cum-statement) en el Formulario N.º 26QB.
• Tras depositar el TDS, el comprador de la propiedad deberá emitir el certificado de TDS al vendedor en el Formulario 16B.
• El certificado de TDS debe emitirse dentro de los 15 días siguientes a la fecha límite para depositar el impuesto retenido.

7. Cómo se retiene el TDS y cómo se presenta la declaración de TDS

• Bajo la sección 194-IA, toda persona está obligada a retener el TDS, independientemente de si es residente o no residente, o si realiza actividades comerciales o no.
• Por lo tanto, no resulta práctico que cada una de estas personas solicite un TAN, ya que podría no ser necesario después de esta única transacción.
• En consecuencia, no existe el requisito de obtener un Número de Cuenta de Deducción de Impuestos (TAN) para la persona obligada a retener impuestos bajo esta sección.
• Solo se requiere el PAN del comprador, es decir, del cesionario, para presentar la declaración.
• La declaración de TDS se presenta en el Formulario 26QB, donde se proporciona la siguiente información:
  • PAN del transmitente y del cesionario
  • Direcciones de ambas partes
  • Dirección del bien inmueble por el cual se retiene el TDS
  • Contraprestación de venta
  • TDS retenido
  • Detalles del comprobante de pago (challan) mediante el cual se deposita el TDS.

• Las declaraciones de TDS pueden presentarse en línea a través del portal del Impuesto sobre la Renta.
• Además, el certificado de TDS se genera en el Formulario 16B iniciando sesión en https://www.tdscpc.gov.in/app/login.xhtml. El inicio de sesión puede generarse mediante el PAN.

8. Cuáles son las consecuencias del depósito tardío del TDS y de la presentación tardía de la declaración de TDS

• En caso de que no se haya retenido el TDS, el comprador deberá pagar un interés del 1% mensual sobre el monto no retenido.
• En caso de que el TDS haya sido retenido pero no depositado, se aplicará un interés del 1.5% mensual.
• El funcionario del Impuesto sobre la Renta también puede imponer una multa de hasta 100,000 rupias por la presentación tardía de la declaración de TDS.
• En caso de presentación tardía de la declaración de TDS, se impondrá una multa de 200 rupias por día. Sin embargo, la multa no debe exceder el monto del TDS por el cual no se ha presentado este formulario.

9. Preguntas frecuentes (FAQs)

a. ¿Se debe retener el TDS en la transferencia de una propiedad comercial o residencial?

1. El TDS se retendrá al 1% en todas las transacciones inmobiliarias superiores a 500,000 rupias. Este TDS debe retenerse en todo tipo de transacciones inmobiliarias, independientemente de si la propiedad en cuestión es un apartamento, un edificio o un terreno baldío. 2. El TDS debe retenerse independientemente de si se trata de una propiedad residencial, comercial o industrial. El TDS se aplica a todo tipo de transacciones inmobiliarias, excepto a los terrenos agrícolas.

b. Cómo se retiene el TDS cuando la contraprestación se paga en cuotas.

1. En tales casos, el impuesto debe retenerse en el momento del pago de cada cuota. 2. Según la sección 194IA, el TDS debe retenerse en el momento del pago. La fecha de transferencia no es relevante, ya que el TDS no debe retenerse en el momento de la transferencia, sino en el momento del pago.

c. Cómo se retiene el TDS cuando la propiedad se adquiere mediante un préstamo.

1. El TDS se retiene cuando se realiza el pago al vendedor, independientemente de las cuotas mensuales (EMI). 2. En caso de que la propiedad se adquiera mediante un préstamo, el banco o institución financiera realiza un pago inicial al proveedor de la propiedad, mientras que el comprador realiza los pagos al banco o compañía financiera en las cuotas acordadas. 3. Por lo tanto, el TDS se retendrá cuando se realice el pago al vendedor.

d. Cómo se retiene el TDS en los casos en que el proveedor es un NRI (no residente).

En tal caso, el TDS se retendrá bajo la sección 195 en lugar de la sección 194-IA, y se aplicará una tasa del 20% o la tasa establecida en el DTAA, la que sea mayor. Un artículo detallado sobre TDS en la venta de bienes inmuebles por parte de un NRI.

e. ¿Se puede retener el TDS sobre el monto de la ganancia de capital?

El TDS debe retenerse sobre la totalidad de la contraprestación de venta, independientemente de si el vendedor obtiene una ganancia o una pérdida de capital en dicha transacción.

f. Cómo se retiene el TDS en caso de haber más de un vendedor o más de un comprador.

1. En caso de haber más de un comprador o más de un vendedor, el límite de 5 millones de rupias debe verificarse por propiedad, no por vendedor. 2. Además, cada comprador debe retener el TDS de cada vendedor cuando la contraprestación de venta de la propiedad supere el límite establecido. 3. Por ejemplo: