住宅プロジェクトに対するGST | 第34回GST評議会会議

第33回物品サービス税（GST）評議会会議において、「2022年までのすべての人に住宅を」というビジョンを達成するため、住宅プロジェクトに対するGST税率の引き下げが提案されました。

33^回目のGST評議会会議が2019年2月24^日に開催され、住宅プロジェクトに対するGSTについて議論されました。GST評議会は、手頃な価格の住宅プロジェクトおよびその他の住宅プロジェクトに対するGST税率を、それぞれ8%および12%（仕入税額控除「ITC」あり）から、1%および5%（仕入税額控除「ITC」なし）に引き下げました。

新しいGST税率は2019年4月1^日より施行されます。

これに続き、2019年3月19日に開催された第34回GST評議会会議（アルン・ジェイトリー財務大臣が議長を務める）では、不動産セクターに関する推奨事項を実施するための運用詳細について議論されました。

第34回GST評議会会議

1. 住宅プロジェクトに対するGST税率の比較

第34回GST評議会会議で提案された手続きを理解する前に、以下の表で住宅プロジェクトのGST税率をご確認ください。

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手頃な価格の住宅とは、非大都市圏ではカーペット面積が90平方メートル以下、大都市圏では60平方メートル以下で、かつ評価額が45万ルピー以下の住宅（大都市圏・非大都市圏共通）を指します。

大都市圏とは、ベンガルール、チェンナイ、デリーNCR（デリー、ノイダ、グレーターノイダ、ガジアバード、グルガオン、ファリダバードに限定）、ハイデラバード、コルカタ、およびムンバイ（ムンバイ大都市圏全体）を指します。

第34回GST評議会会議において、GST評議会は以下の通り手続きを決定しました。

2. 進行中のプロジェクトの取り扱い

改定税率の適用における大きな障害の一つは、進行中のプロジェクトに対する税務上の取り扱いです。第34回GST評議会会議において、GST評議会は以下の通り影響を決定しました。

2.1 適用されるGST税率

1. プロモーターには、進行中のプロジェクトに対する納税税率を決定するための1回限りの選択権が与えられます。プロモーターは、旧制度（手頃な価格の住宅プロジェクトは8%、その他の住宅プロジェクトは12%、いずれもITCあり）に従って納税するか、新制度（手頃な価格の住宅プロジェクトは1%、その他の住宅プロジェクトは5%、いずれもITCなし）に従って納税するかを選択できます。

• 進行中のプロジェクトとは、2019年4月1^日より前に建設および実際の予約が開始されているものを指します。

• 一度選択したオプションは、そのプロジェクトに対して変更することはできません。

• したがって、プロモーターが旧制度での納税を選択した場合、旧税率に従って納税し、当該進行中のプロジェクトについて仕入税額控除を請求する権利を有します。

2.2 プロモーターが新税率制度を選択した場合の累積ITCの取り扱い

1. 新税制下では、プロモーターはITCなしの低い税率でGSTを支払う義務を負います。これに伴い、2019年3月31^日時点で累積しているITCを比例配分で取り消す必要があります。
2. 混合プロジェクト（商業用部分と住宅用部分の両方で構成されるもの）の場合、取り消すべきITCは、進行中のプロジェクトにおける商業用部分のカーペット面積がプロジェクト全体のカーペット面積に占める割合に応じて、比例配分で計算されます。商業用部分に対する税金は、従来通り支払われます。

2.3 取り消すべきITCの計算方法

1. プロジェクト全体のITCは、請求されたITCとプロジェクトの完了率に基づいて計算されます。
2. 適格なITCは、マンションの予約率と請求済みの割合に基づいて計算されます。
3. 例：XYZ建設会社が進行中の住宅プロジェクト（全50戸）は60%完了しています。50戸のうち35戸の予約を受け付けており、2019年3月31日時点で、予約済み住戸の45%まで請求が完了しています。プロジェクト全体で、同社は120万インドルピーのITCを請求しました。2019年3月31日時点での適格クレジットは以下のように計算されます：^日 2019年3月31日時点でのプロジェクト全体の按分ベースのITC：200万インドルピー（120万はプロジェクトの60%完了分に相当）^日 2019年3月31日時点での適格クレジットは以下のように計算されます：
   • プロジェクト全体の按分ベースのITC：200万インドルピー（120万はプロジェクトの60%完了分に相当）
   • 予約済み住戸および請求済み分の適格ITC：63万インドルピー（200万は50戸分に相当し、35戸に対して45%まで請求済み）
   • 取り消しが必要なITC：57万インドルピー（120万 - 63万）

3. 新規プロジェクトの取り扱い

3.1 適用されるGST税率

1. 手頃な価格の住宅プロジェクトには、ITCなしで1%のGSTが課されます。
2. 手頃な価格の住宅プロジェクト以外のすべての住宅には、ITCなしで5%のGSTが課されます。
3. 住宅用不動産プロジェクト（RREP）内に商業用アパートメントが含まれ、その商業用アパートメントの床面積が総床面積の15%以下である場合、当該プロジェクトは手頃な価格の住宅プロジェクト以外とみなされ、ITCなしで5%のGSTが課されます。

3.2 GST軽減税率を適用するための条件

1. 仕入税額控除（ITC）は利用できません。
2. 投入資材および投入サービス（資本財、TDR/JDA、FSI、長期リースを除く）の80%は、登録事業者から購入する必要があります。プロモーターが登録事業者からの購入で80%に達しない場合、不足分に対して18%の税率でリバースチャージ方式（RCM）に基づきGSTを支払う必要があります。ただし、セメントを未登録業者から購入した場合は、RCMに基づき28%の税率でGSTを納付する必要があり、資本財についても適用税率で納付する必要があります。

4. 2019年4月1日以降に開始されるプロジェクトにおけるTDS/FSIおよび長期リースの取り扱い

4.1 GSTにおけるTDR（開発権譲渡）/FSI（容積率）および長期リース（プレミアム）の課税対象

1. 土地所有者から建設業者へのTDR/FSIおよび土地の長期リースプレミアムの供給は、建設されたマンションが完了証明書の発行前に販売され、それに対して税金が支払われている場合に限り、GSTの支払いが免除されます。
2. ただし、マンションが完了証明書の発行後に販売された場合、TDR/FSIおよび長期リースの供給には、手頃な価格の住宅プロジェクトの場合は1%、その他の住宅プロジェクトの場合は5%のGSTが課されます。
3. TDR/FSIおよび長期リースに対するGSTは、完了証明書の発行日に建設業者がRCMに基づき支払う必要があります。

注：不動産プロジェクトにおいて利用および取り消しされる月次および最終的なITCの計算方法を明確にするため、ITC規則が改正されます。混合プロジェクトの場合、改正規則には商業部分のITC利用手順も規定されます。商業部分は従来通り課税されるためです。

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