非居住者による不動産売却｜所得税はどのように関わってくるのか

Whenever a person moves out of India on a permanent basis he usually sells out all of his assets situated in India including his immovable property. Our general discussion is around the applicability of the Foreign Exchange Management Act (FEMA) on this transaction since a Non-resident Indian is involved in transactions and remittance money is repatriated outside India. But what about the applicability of Income tax provisions on these transactions.

In this article, we have made a detailed discussion about how does Income Tax Act, of 1961 applies the sale of immovable property by a Non-resident.

1. What is the meaning of Non-resident under the Income Tax Act

• A non-resident is defined differently under different Acts such as FEMA, the Income Tax act, etc.
• As per the Income Tax Act, a person is considered a resident if he satisfies either of the following condition:
  • He has been in India for a period of 182 days or more during the previous Financial year; or
  • He has been in India for a period of 60 days or more during the preceding Financial year and he has been in India for 365 days or more during the 4 years immediately preceding the Financial year.

• However, condition II does not apply in the following cases:

• Citizen of India or People of Indian Origin (PIO) who stays outside India but comes to India on a visit during the previous year.
• Citizen of India who leaves India during a previous year for the purpose of employment outside India
• A citizen of India is a member of the crew on an Indian Ship.

• To read more about How to determine residential status under Income Tax Act, click here.
• Therefore, if a person becomes non-resident under the Income-tax Act, then only related provisions of taxability of NRI shall arise.

2. Under which head does the sale of Immovable Property be taxed

• As per Section 2(14)(a) of the Income Tax Act, “capital asset” means property of any kind held by an assessee, whether or not connected with his business or profession.
• However, it does not include any stock-in-trade, consumables stores, or raw materials held for the purpose of his business or profession.
• Accordingly, immovable property held by Non-resident in India is a Capital Asset u/s 2(14)(a) of the Income Tax Act.
• Therefore, income/loss arising from the sale of the same is chargeable to income tax under head Capital gains.
• Further, Capital gain will be taxed as:
  • long term capital gain: When the period of holding of immovable property is 24 months or more; or
  • Short-Term Capital Gain: When the period of holding of immovable property is less than 24 months

3. How is capital gain computed

• Capital gain on the sale of immovable property by Non-resident Indians is calculated in the same manner as residents.
• Following is the formula for the computation of capital gains:

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• 注：

1. Sales Proceed is the full value of consideration. 
2. The cost of Acquisition is the purchase price of the asset and the cost of construction or improvement if any. 
3. However, if the property is acquired by will/inheritance/gift or any other manner without consideration then the Cost of acquisition will be:
   1. Cost of the previous owner at his date of acquisition; or 
   2. The fair market value of the property as of 01.04.2001, 

Whichever is later.

4. For the purpose of indexation, FY 2001-2002 is taken as the base year.

4. Is a non-resident entitled to claim exemption from capital gain like residents

• A resident is entitled to claim various exemptions from capital gain by making further investments in capital gains or making investments in another immovable property.
• Just like residents, Non-residents are also entitled to claim exemption from capital gains in the following manner:

1. Exemption on sale of residential property by making an Investment in another residential Property:
   • As per Section 54 of the Income Tax Act, an Individual/HUF is entitled to claim exemption from capital gain if such capital gain is arising from the sale of a residential house and sales proceeds are further invested into the purchase of another residential house.
   • Capital gain should be long-term capital gain.
   • Non-resident Individuals are entitled to the same exemption u/s 54.
   • However, the Individual/HUF is entitled to exemption only if the individual/HUF holds one residential house.
   • New residential property must be:
     • Acquired 1 year before the date of sale of property; or 
     • Acquired within 2 years from the date of sale of property; or
     • Construction within 3 years from the date of sale of property
   • Exemption shall be available of lower of the following amounts:
     • Capital gain arising from the sale of residential property; or
     • Cost of acquisition of new residential property
   • With effect from AY 2020-21, where the amount of capital gain does not exceed INR 2 Crore, then the assessee may purchase or construct 2 residential house properties in India. However, this option can be availed once in a lifetime.

2. Exemption on sale of long-term capital assets, other than residential property
   • As per Section 54F of the Income Tax Act, an Individual/HUF is entitled to claim exemption from Long term capital assets arising from the sale of a long-term capital asset other than the residential property where sales consideration is invested into the purchase of the residential property.
   • New residential property must be:
     • Acquired 1 year before the date of sale of property; or 
     • Acquired within 2 years from the date of sale of property; or
     • Construction within 3 years from the date of sale of property
   • For the purpose of availing exemption, taxpayers must not own more than one residential house property on the date of transfer.
   • The exemption shall be computed in the following formule: 

(Capital Gains*Amount Invested in purchase)/Net Sales consideration

3. Newly acquired residential house property u/s 54 or 54F must be held for 3 years 
   • U/s 54 and 54F, the assessee is required to hold newly acquired residential house property for a minimum period of 3 years.
   • However, if such property is sold within 3 years from the date of acquisition then the exemption availed earlier shall be withdrawn effectively.
   • On the sale of residential property, if no capital gain was charged earlier, the cost of acquisition of a newly acquired residential house shall get reduced by the amount of exemption claimed.
   • If the cost of acquisition of a new asset was less than capital gain then the cost of acquisition of a new asset shall be taken as NIL.

4. 1988年キャピタルゲイン口座制度への投資：
   • 所得税法では、新しい住宅用不動産を取得または建設するための期限が定められています。
   • しかし、所得税の申告期限までに新しい住宅用不動産が取得または建設されなかった場合はどうなるのでしょうか。その場合、納税者は非課税措置を申請する権利があるのでしょうか。
   • このような場合、納税者は未使用分をインドの指定銀行が管理するキャピタルゲイン口座制度に預け入れる必要があります。その後、納税者はこの口座から資金を引き出し、特定の目的のために使用することができます。
   • キャピタルゲイン口座制度における未使用残高は、3年間の期間が満了した年に課税されます。

5. 特定債券への投資に対する非課税措置：
   • 所得税法第54EC条に基づき、土地や建物といった長期資本資産を売却した場合、売却日から6か月以内に特定債券へ再投資を行うことで、非課税措置を受けることができます。
   • 非課税となる上限額は500万ルピーです。
   • 特定債券とは、インド国家高速道路公社（NHAI）が発行する債券や農村電化債券を指します。これらの債券は5年間保有する必要があります。

6. 土地または建物の強制収用に対する非課税措置
   • 土地または建物の強制収用によって生じたキャピタルゲインは、納税者が他の土地や建物を購入、あるいは他の建物を建設した場合、その全額または一部が非課税となります。
   • 強制収用された土地または建物は、納税者が取得日から少なくとも2年間、工業事業のために使用していたものでなければなりません。
   • 新しい資産は、譲渡日から3年以内に取得する必要があります。
   • 譲渡日に補償金を受け取っていない場合、新しい資産を取得するための3年間の期間は、政府から補償金を受け取った日から計算されます。
   • 非課税措置は、以下の金額のうち低い方の金額に対して適用されます：
     • キャピタルゲインの金額、または
     • 新しい資産の取得費用
   • 納税者は、新しい資産を購入または建設した日から最低3年間は保有する必要があります。3年以内に資産を売却した場合、新しい資産の取得費用から、申請した非課税額が差し引かれます。

5. 不動産売却における非居住者（NRI）課税で考慮すべき点は何か

a. 税率区分の適用不可

• 非居住者の所得が不動産売却による長期キャピタルゲインのみで構成されている場合であっても、非居住者は税率区分の恩恵を受けることはできません。
• 居住者とは異なり、キャピタルゲインの全額に対して20%の税率が課されます。

1. 源泉徴収税（TDS）：

• 居住者に対して不動産を売却する場合、不動産の購入者は所得税法第194-IA条に基づきTDSを源泉徴収する必要があります。売却対価が500万ルピーを超える場合に限り、1%のTDSが徴収されます。
• さらに、購入者はTDS申告書を提出する必要があります。ただし、TDS申告はPAN（恒久口座番号）を使用して行うことができ、TAN（税務控除口座番号）を取得する必要はありません。
• 非居住者に対して不動産を売却する場合、売却対価の金額にかかわらず、第195条に基づき全額に対してTDSを源泉徴収する必要があります。
• さらに、購入者はTDS申告を行うためにTANを取得する必要があります。

b. 二重課税回避協定（DTAA）

• 所得税法第90条に基づき、非居住者の課税所得に対する所得税率は、納税者にとってより有利な以下のいずれかの税率となります：
  • 所得税法に基づく税率
  • 非居住者の居住国とインドとの間のDTAAに基づく税率

• したがって、DTAAで定められた税率が20%未満であれば、その税率でTDSが徴収されます。
• ただし、DTAAに基づく低いTDS税率の適用を受けるためには、非居住者は支払者に対して居住者証明書（TRC）を提出する必要があります。

c. TDSの減額徴収

• 支払者は、売却対価の全額ではなく、キャピタルゲインの金額に対してのみTDSを徴収する選択肢を持っています。
• ただし、この選択肢を利用するには、支払者、譲渡人、または受取人が管轄の所得税当局に申請を行い、課税対象となるキャピタルゲインの金額を決定してもらう必要があります。
• 支払者が申請を行う場合は所得税法第195条(2)項に基づき、受取人が申請を行う場合は第197条に基づき申請書を提出します。
• いずれの場合も、申請はTDS-TRACESポータル上でオンラインで行う必要があります。
• 申請には、売買契約書、購入書類、印紙税額、キャピタルゲインの計算書などの関連書類を添付する必要があります。
• 管轄当局が発行する証明書はオンラインで提供され、証明書に記載された期間中有効となります。
• 当局が決定した金額が、税金の徴収対象となる金額となります。
• ただし、支払者または受取人からこのような申請がない場合、売却対価の全額から税金が徴収されます。

d. 未使用の税額控除／その他の控除：

• 単一の不動産から得た長期キャピタルゲインは、一つの不動産にのみ投資可能です。
• 非居住者の個人やヒンドゥー教徒の共同家族（HUF）は、長期キャピタルゲイン（LTCG）を基礎控除額と相殺することはできません。したがって、非居住者が長期キャピタルゲインのみを有し、他の課税所得がゼロである場合でも、資産の種類に応じた税率でLTCG税を支払う必要があります。

6. 非居住者は所得税申告を行う必要があるか

• 非居住者の総所得（キャピタルゲインを含む）が課税対象となる場合、所得税申告を行う必要があります。
• また、すべての所得源と投資を考慮した結果、源泉徴収されたTDSが実際の納税額を上回り、還付を受ける権利がある場合にも申告を行うことができます。
• 非居住者が資本損失を抱えている場合、その損失を翌年度以降に繰り越すためには、期限内に所得税申告書（ITR）を提出しなければなりません。
• 2020-21年度より、所得税法に重要な改正がなされました。第54条、54B条、54D条、54EC条、54G条、54GA条、および54GB条に基づく非課税措置を適用する前の所得が基準額を超える場合、納税者は所得税申告が義務付けられています。

7. 所得税法における送金時の報告要件は何か

• 支払者が不動産売却のためにインド国外の売主に資金を送金する場合、所得税規則第37BB条に基づき、送金者は認定ディーラー銀行に対してフォーム15CAで情報を提供する必要があります。
• フォーム15CAは所得税ポータルでオンライン提出し、そのハードコピーを認定ディーラー銀行に提出する必要があります。
• 送金者は以下の書類を提出する必要があります：

1. フォーム15CAのパートA：当該会計年度中の支払額または支払合計額が50万ルピーを超えない場合。
2. フォーム15CAのパートB：査定官から第197条に基づく減額証明書、非居住者が第195条(3)に基づき取得した非課税証明書、またはTDS事項を管轄する査定官から第195条(2)に基づく控除証明書を取得した場合。
3. フォーム15CAのパートC：公認会計士からフォーム15CBによる証明書を取得した場合。この代替手段では、納税者は所得税当局に直接相談する代わりに、公認会計士から課税の有無やキャピタルゲインの課税率に関する証明書を取得することができます。
4. フォーム15CAのパートD：所得税の課税対象とならない金額の場合

• さらに、自由化送金スキーム（LRS）に基づき送金を行う場合、RBI（インド準備銀行）の承認が不要であれば、情報の提供は求められません。LRSでは、特定の目的のために最大25万米ドルまでの送金が可能です。
• 送金ができない国や組織が存在します。これらは通常、インド当局によって「非協力国」とみなされている国や、テロ組織との関連が疑われる組織です。