個人・HUFによる家賃の源泉徴収（TDS）について知っておくべきすべて｜所得税法第194IB条

現在、多くの従業員が所得税務署から通知を受け取っています。その理由は、住宅手当（HRA）を申請する際に年間60万インドルピーを超える家賃を申告しているにもかかわらず、所得税法第194-IB条に基づく家賃の源泉徴収（TDS）を行っていないためです。

第194-IB条では、個人またはヒンドゥー教徒家族（HUF）が居住用不動産に対して支払う家賃が60万インドルピーを超える場合、TDSの徴収を義務付けています。しかし、実際には多くの人がこの規定を遵守できていません。税務当局は、年間60万インドルピーを超える家賃を支払っているにもかかわらず、TDSを徴収していない納税者を特定しています。

本記事では、第194-IB条の主要な規定と、遵守しなかった場合の結果について解説します。

1. 第194-IB条に基づきTDSを徴収する義務があるのは誰か？

• 第194-IB条に基づき、居住者に対して月額（または1ヶ月に満たない期間）5万インドルピーを超える家賃を支払う個人またはHUFは、2%の税率でTDSを徴収しなければなりません。
• ただし、前年度の事業売上高が1億インドルピーを超える、または専門職としての売上高が500万インドルピーを超える個人またはHUFには、第194-IB条の規定は適用されません。（これらは第194-I条に基づきTDSを徴収する義務があるためです）。
• ここでいう「家賃」とは、土地や建物、あるいはその両方を使用するための賃貸借、転貸借、賃借、またはその他の合意や取り決めに基づく支払いを指します。

2. TDS徴収の基準額

• TDSは、月額または1ヶ月に満たない期間の家賃が5万インドルピーを超える場合に徴収する必要があります。
• TDS徴収の基準額を年間60万インドルピーと誤解することがありますが、正しくは月額または1ヶ月に満たない期間で5万インドルピーです。
• 例：

1. 例1

• 支払家賃（4月〜6月）：月額4万インドルピー
• 支払家賃（7月〜3月）：月額5万5,000インドルピー
• 年間家賃：61万5,000インドルピー（4万×3ヶ月 ＋ 5万5,000×9ヶ月）
• TDS徴収対象期間：7月〜3月
• 徴収すべきTDS額（TDS率5%と仮定）：2万4,750インドルピー

年間家賃が60万インドルピーを超えていても、年間家賃全額に対してTDSを徴収する必要はありません。

2. 例2

• 支払家賃（4月〜11月）：月額4万インドルピー
• 支払家賃（12月〜3月）：月額5万5,000インドルピー
• 年間家賃：54万インドルピー（4万×8ヶ月 ＋ 5万5,000×4ヶ月）
• TDS徴収対象期間：12月〜3月
• 徴収すべきTDS額（TDS率5%と仮定）：1万1,000インドルピー
• 年間家賃が60万インドルピー未満であっても、月額家賃が5万インドルピーを超えた月についてはTDSを徴収する必要があります。

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3. TDSの徴収税率

• 以前は5%の税率でTDSを徴収する必要がありました。
• 2024年10月1日より、第194-IB条に基づくTDS税率は2%に引き下げられました。

4. TDS徴収の期限はいつか？

• 第194-IB条に基づき、TDSは前年度の最終月の家賃、または年度途中で退去した場合は賃貸借契約の最終月の家賃を計上する時点で徴収します。
• 例：

1. Rent: INR 60,000/- per month;

居住期間：4月〜3月

TDS徴収期限：3月分の家賃を計上する時点

2. Rent: INR 60,000/- per month;

Property occupancy period: April to December

Due date of TDS deduction: At the time of credit of rent for the month of December.

5. What is the Due date to deposit TDS?

• TDS payment is done through Form 26QC which is a Challan cum statement for TDS deduted under Section 194-IB.
• Form 26QC should be filed within 30 days from the end of the month in which TDS is deducted.
• Example:

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6. Does a tenant need to apply for TAN for TDS Deduction?

• As per Section 194-IB(3), The provisions of section 203A (Tax deduction and collection account number) shall not apply to a person required to deduct TDS under Section 194-IB.
• Accordingly, Tenant is not required to apply for TAN for TDS deduction under Section 194-IB.
• TDS challan cum statement is filed through Form 26QC wherein TAN is not required to be furnished.

7. Consequences if Landlord fails to furnish the PAN?

• In general, as per Section 206AA, if the deductee fails to furnish his PAN to the deductor then the TDS shall be deducted at the rate of 20%.
• Similarly, if the landlord fails to furnish his PAN to the tenant then TDS shall be deducted at the rate of 20%.
• However, TDS amount shall not exceed the amount of rent payable for the last month.

8. Have you received notice for failure to deduct TDS under Section 194-IB?

• Employees are flooded with notices from the income tax department on the account of their declaration of rent paid while claiming HRA deduction in Income Tax return.
• As per the ITR filed, annual rent paid has exceeded INR 6,00,000/- but they have failed to deduct TDS.
• These notices can be taken care of by:
  • furnishing details reply, if TDS deduction is not applicable; or
  • Revising Income Tax Return

• Possible course of action to efficiently handle such notice can be read here.

9. Frequently Asked Questions

9.1 What are the consequences of failure to deduct TDS under Section 194-IB?

• In the tenants fails to deduct the TDS then interest shall be charged at the rate of 1% per month or part of the month during which such default continues;

• If the tenant deducts but fails to deposit such an amount then interest shall be charged at the rate of 1.5% per month or part of the month during which such default continues.

9.2 What are the consequences of failure to furnish TDS return?

If a person fails to file the TDS statement within the prescribed time then he shall be liable for payment of fee under 234E at the rate of Rs. 200 per day during which such default continues. However, such fee shall not exceed the amount of TDS. Further, he may also be liable for payment of penalty under section 271H and section 272A .

9.3 What are the applicable TDS provisions if the landlord is non-resident?

• In such a case, TDS shall be deducted under section 195 instead of Section 194-IB.
• TDS shall be deducted at the rate of 30% plus applicable cess and surcharge.
• Further, there is not threshold limit applicable for TDS deduction, i.e., TDS shall be deducted even if the rent per month is less than INR 50,000/-.